【＜28＞マンション管理士・管理業務主任者試験対策】標準管理委託契約書が定める契約の終了・更新について
平成26年度のマンション管理士試験は11月30日（日）、管理業務主任者試験は12月7日（日）に行なわれます。
受験する人のお役に少しでも立てればと思い、私が勉強していてわかりにくかったところ、ひっかかりやすかったところなどをアップしていきたいと思います。
第28回は標準管理委託契約書が定める契約の終了・更新です。
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ポイントは……
相手方に対し、少なくとも3ヶ月前に書面で契約の申入れを行うことにより、管理委託契約を終了することができる。
したがって、管理組合から管理会社に対し、3ヶ月前に管理委託契約の解約の申入れがあれば、協議がととのわなくとも契約は終了する。
管理委託契約の終了については、3ヶ月前の申入れが第1のポイントです。
終了の事由によって申入れの主体＝どちらから申し入れるかが第2のポイント。「債務日履行による解除」と「任意解除」は、管理組合・管理会社の双方から申し入れることができます。
「管理会社の破産等を理由とする解除」では、原因が管理会社側にありますので、申入れは管理組合のほうからのみできることになります。
「契約期間満了による契約終了」については、申入れの必要がありません。
管理委託契約の更新で問題になるのは、「管理組合からの解約の申入れがあったにもかかわらず、管理会社がこれに応じず協議がととのわない」というケースです。申入れをできるのと相手がその申入れを受け入れるかどうかは別問題だからです。
このように「協議がととのわない」場合には「暫定契約を締結することができる」という代替案が標準管理委託契約書には織り込まれています。管理業務の空白期間が生じるのを防ぐためのセーフティネットと考えていいと思います、
例えば、日常清掃を週3日実施するとの管理委託契約の定めがあったのに、それに反して管理会社が週2日しか実施しなかったとして、管理組合はそのことを理由として「直ちに」管理委託契約を解除することは「できません」。
正解は、管理会社が管理委託契約の定めに反していた場合、管理組合はそのことを理由として相当な期間を定めてその履行を催促し、それが行われない場合にようやく契約を解除することできる、という段取りになります。
