マンション管理士試験対策：過去問解説（平成26年度／問26）
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平成27年（2015年）のマンション管理士試験が平成27年11月29日（日）午後1時から3時の予定で実施されます。
この資格試験は過去問（過去の試験での出題）のチェックが有効な対策と言われています。
実際に私も過去問を中心に追い込み勉強をして、無事に合格することができました。
このブログでも今年受験を予定している人のため＆自分の復習のために、平成26年の問題をチェックします。
（問題部分の画像はクリックで拡大できます）
問26は、一筆で登記され全員の共有に属するマンション敷地の一部を売却する際のマンション管理士の発言について、適切ではないものを選ぶ問題です。
１は、規約で別段の定めをすれば、専有部分と敷地利用権の分離処分ができるようになるかどうか。
区分所有法では、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は「その有する専有部分とその専有部分に係わる敷地利用権とを分離して処分することができない」と定めています。ただし、「規約に別段の定めがあるとき」はこの限りではなく、規約改正によって専有部分と敷地利用権の分離処分は可能になります。
したがって１は、「適切」です。
２は、マンション敷地の一部売却には分筆登記が必要で、そのためには区分所有者全員の同意がなければならないかどうか。
建物は区分所有法での定めによりますが、敷地には適用されません。したがって敷地の所有権の移動については、民法の規定に従い、共有者があるときは共有者全員の同意が必要になります。
したがって２は、「適切」です。
３は、分筆売却される敷地の一部は建物の敷地ではなくなるかどうか。
これは、売却するために分筆して登記した場合に、その所有権がどうなってしまうのかを問う問題です。
区分所有建物が存在している土地の一部で、建物が所在していない部分が分割登記されたときは、その部分については法定敷地ではなくなります。しかし、これで所在が曖昧になるのを防ぐために、区分所有法では「建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となったとき」のことを定めています。これによれば、「規約で建物の敷地と定められたものとみなされる」と定め、みなし敷地によって従前の共有が続くと判断されます。
したがって３は、「不適切」となります。
４は、売却したことで敷地面積が変わるので、規約に期された敷地面積も変更しなければならないかどうか。
標準管理規約の別表に記載された規約の対象となる物件の範囲には敷地面積も記載されています。ということは、敷地面積が変更された場合には当然、規約も変更する必要があります。
したがって４は、「適切」となります。
問26の正解は、「肢３」となります。
