床下配管を規約変更で共有部分にする［マンション管理HACK］

マンション管理に役立つちょっとした知識をアップしていきます。

まずは、こんな情報を管理会社の関係者からゲットしてきましたので

シェアさせていただきます。

築年数が経過している物件は、床下の配管からの漏水が頻繁に起きることが予想されるので、「コンクリートスラブと床の間の配管は共有部分とする」というように規約を変更しておいたほうが、対応もスムーズになる。

築30年を超えてくると、漏水の確率が高くなるようです。

共用部分の漏水であれば、管理組合理事会（もしくは理事長）の指示で

すぐに管理会社が動けるのですが、これが専有部分だと、そうもいきません。

専有部分にかかる床下配管について、これを専有部分とするか共有部分と

するかには見解が分かれます。

大規模修繕などで配管の取替え工事などをする場合でも、

ぜんぶを管理組合会計から支出することに異を唱えることが、

資格試験の模範解答として挙げられています。

つまり、あくまでも専有部分にある配管は専有部分として

区分所有者が責任をもって管理しなさい、

という法の解釈になっているということです。

ところが、これについては、管理規約に別の定めをすることで、ぜんぶを

共有部分として管理組合が管理するようにできるわけです。

そうすれば、漏れたままなにもしないで放っておく無責任な

区分所有者のとばっちりをほかの人たちが被らなくてもよくなる、

ということです。

漏水は早く手を打たないと、躯体などへのダメージも大きくなるので、

「個人の責任」で放っておくと、物件全体の価値が下がるだけでなく、

大きな修繕が必要な事態を招きかねないというわけです。

ただし、専有部分および専有使用権に関わる管理の問題になるので、

「管理規約の変更」

という手続きはしなければなりませんよ、という制約がついているわけですが、

「管理規約の変更」については、管理組合総会の特別決議による

可決が必要とされています。これがまた、たいへんな作業になるので、

この（やっかいな）手続を経たのであれば、そうしてもいいですよ、

という条件付きになっているわけです。

特別決議がやっかいだというエピソードなどは、また別の機会に

綴ってみたいと思います。