タワーマンションにかぎらず修繕費は経年とともにアップして外国人オーナーとのトラブルにも備えなければならない

　Alexandra Smirnova by milenamphoto

タワーマンションの高額な管理費や増大する修繕費、中国人住人とのトラブルについて取材した記事がありました。

2004年以降に1都3県で販売された地上20階以上の超高層マンションは525棟、約15万8000戸が供給された計算になるそうです。

記事では、人気のタワーマンションで注意しなければならないのは「修繕積立金の不足」と「コミュニティ維持の困難」だと指摘しています。

マンションは、高層化すればするほど、その維持管理にお金がかかります。これまでのマンション販売では、初期費用を抑えるために修繕積立金を低く抑えてきました。タワーマンションでは管理にもお金がかかるので、管理費が高めに見積もられるので、修繕積立金はさらに抑えられることが考えられます。

管理費は清掃やコンシェルジュサービスといった目に見えるかたちで還元されるので、支払うことにそれほど抵抗がないかもしれません。しかし、築浅であれば修繕に必要をあまり感じないため、修繕積立金の支払いに抵抗が予想されます。この温度差を利用して、マンション販売会社は修繕積立金を低く見積もって、購入しやすい心理を増やそうとしているわけですね。

1回目の大規模修繕が行なわれる10〜15年ぐらいで修繕積立金の残高が意識され、2度目あたりでさらに危機感が高まって、これが見直されるというのが、「修繕積立金問題」の発端になることが多いわけです。

タワーマンションの場合、通常よりも修繕に寄り多くの費用がかかることが予想されるため、この「修繕積立金問題」もさらに深刻になります。

これは、マンション販売が絡んだ構造的な欠陥なので、個人レベルでは対応ができない問題です。将来的に「上がるんだろうな」という覚悟をして、タワーマンションを購入するしかないというのが現状でしょう。

「知らなかった」「承服できない」と反対するばかりでは、修繕は滞ってしまいます。修繕積立金を上げてでも適切な修繕を施していかなければ、資産価値はどんどん落ちてしまうことをまず考えるべきです。

中国人住人との対立について

中国人の「爆買い」が話題になっています。マンション市場でも数年前から「爆買い」されているという話を不動産業者から聞いたことがあります。

実際に私が関係する管理組合でも、区分所有者の名簿に中国人の名前らしきものが増えたと感じていますし、定期総会に出席した中国人オーナーにお目にかかったこともあります。

理事への就任をお願いしましたが、結局は1回も理事会に出席されず、「そういうものかな」と思った覚えがあります（笑）。

記事では、タワーマンションも「爆買い」したことによって管理組合総会に中国人オーナーが増え、「中国語で総会を開催しろ」という要求を出したケースを取り上げています。

さらに、共用部分で痰を吐き散らしたり、食べかすをこぼしたりという、習慣の違いによるトラブルも多発しているようです。

中国には管理や修繕のために積立金を蓄えるという習慣がないため、これを拒否する人もいるとか。

これに関しては、私も前任の理事長から引き継いで、管理費修繕積立金（一時金）の滞納を続けている区分所有者の対応をしたことがありました。この人は中国籍で日本に帰化しましたが、一時金は認められないと支払いを拒否したままになっていたため、支払督促から裁判による支払命令まで進み、判決を得る結果となりました。それでも支払っていないようですが。。。

こうしたトラブルは、これまでの日本人同士の認識の違いのなかでも生じてきたことですが、今後は国境を越えてますます頻発するようになることが予想されます。

裁判所の判決に対しても海外の人は「従う義務がない」と考えることが予想されますので、トラブルに対しては早めの対処と、日本のマンション管理に関する慣習の周知を積極的にしていく必要があるでしょう。