一括受電に関するトラブルはこれからの自治的なマンション管理を考えると重要なポイントになるかもしれない

「マンション向け電力ビジネスでトラブル頻出　停電リスク隠し「訴訟辞さない」と導入迫る」という記事。

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少し規模が大きい（つまり戸数が多い）マンションでは……

一括受電で共用部分および各戸の電気料を削減できないかという提案が出ているのではないでしょうか。

マンション向け電力ビジネスでトラブル頻出　停電リスク隠し「訴訟辞さない」と導入迫る | ビジネスジャーナル

分譲マンションにおける高圧一括受電とは、民間企業が東京電力などの大手電力会社と単価の安い高圧電力契約を結び、変圧して住民に供給するというもので、マンション共用部などの電気料金を安く抑える。東電管内では、昨年度末時点で既存マンションの約3％、新築マンションの約40％が導入しているとされる。参入企業はこの高圧電力料金と家庭電力料金の差額を利益の収益源とし、その収益の一部をマンション共用部分の電気料金の引き下げに還元し、マンション管理組合と持ちつ持たれつの関係を築いている。

管理費等の削減は管理組合の最大の課題であり、これが数値的に見えるかたちで提案できるとあって、一括受電の話題はマンション管理関係の会合でも頻繁に話題に出ていました。

もちろん、いい面ばかりではありません。

このように導入側にはコスト低減というメリットがある一方、さまざまなデメリットも指摘されている。その一つが停電リスクである。民間企業が設置する変圧器などの受電設備は、保安確保及び波及停電事故防止のために技術基準遵守義務等の規制を受け、導入時の長時間の停電だけでなく、1～3年に1回の受電設備の点検が義務化されており、その際、停電のリスクが発生する（後述参照）。また、参入企業が仮に倒産した場合、マンション内にその企業が設置した変圧器などの受電設備は差し押さえ対象となる。マンション管理組合がその受電設備を買い戻すには多額の資金が必要となり、それが用意できなければマンションの電気供給にも影響が出かねない事態となる。

このあたりのリスクはどのようなシステムを導入しようとしても発生する可能性があるものでしょう。安い電力会社が心配で、ちょっと割高なほうが安心できるかと言えば、もちろんそんなことは言えません。

ある意味で電力供給の“自治”をやろうというのですから、東電に支払う高い料金から開放される対価として、リスクは覚悟しなければならないのかもしれません。

導入に関しては、少し異なる問題も発生します。

導入の可否はマンション管理組合の総会で議論され決められることになるが、組合総会決議はあくまでもマンションの共用部分にしか法的拘束力がなく、住民の専有部分には法的拘束力はない。一方、高圧一括受電はサービス提供企業と全マンション住民との受電契約がなければ成立しない。当然、停電リスクを嫌ったり将来的な電力供給の不安定性を懸念する住民もいる中で、大規模マンションになればなるほど契約締結は困難になる。

一括受電は、マンションへの電力供給ぜんぶを含めた契約ですから、管理組合だけの決議では決定しません。各戸ごとに契約が変わることを説明し、承諾を得なければ、一括して受電できるように変更できないわけです。

一括受電をするほどの規模のマンションであれば、いろいろと日ごろから協力的な組合員と非協力的な組合員がいるのも事実。「オレはハンコ、押さねぇよ！」という御仁が1人でもいれば、この話はご破算です。

これに対して受注したい電力会社側からの“圧力”があるというのが記事の後半。

「今後も『変更手続書』をご提出いただけない状況が続く場合、前述の区分所有法上の共同利益に反する行為として訴訟も辞さないと3月の理事会で結論に至りました。（略）期日までにご提出の確認ができない場合は、次期総会にて訴訟の準備に入らせていただきますこと、ご容赦願います」

こんな通知が来たら、ちょっとムカッときますよね。“共同利益に反する行為”というのは管理組合運営の伝家の宝刀のようなものなので、自由契約の場でこのような使い方をされるのはいかがなものかと思われても不思議ではありません。

これは国会でも問題になったようで、一括受電を承認する管理組合総会の決議が反対者を押さえ込む効力があるかどうかの質問書が内閣に出されていました。

これに対する回答は以下のとおり。

「一般論として、区分所有者集会の決議事項が、共用部分の変更または共用部分の管理に関する事項に該当するとして、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼす時は、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとされており、当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じない」

「国土交通省の担当者も、「仮に訴訟になっても、契約締結を拒んでいるマンション住民が負ける可能性は低い」との見通しを示している」とのことですが、仕方がないと思います。

反対する人は感情的な対立になっていることを除いて、東電などの電力会社と参入電力会社の信頼度の差に不安を抱いているのだと思います。メンテナンスも自己責任になりますので、漠然と「なにかあったら」と、わざわざ変えることを拒むのは自然かもしれません。個人宅の電気料が安くなるという話も、それほど大きな額ではければインセンティヴにもなりませんし。

ただ、東電などへの信頼度が下がってきている現在、粘り強く説明会などを開いて、「自分たちの電力は自分たちの手で」という意識を高めていくことも、マンションの環境を整備しよくしていくためにはプラスになるのではないかと思うのです。