2013年9月22日

シェアハウスは『住宅』ではなく『寄宿舎』との見解を国交省が強化 #マンション管理

■photo by Duke Yearlook

違法貸し部屋の続報です。

国交省は、シェアハウスに対して取り締まりを強化する姿勢を明確にしているようです。

住宅新報の該当記事はこちらから…

どうなる、シェアハウス　国、適法性を文書で通知　判断に悩む特定行政庁　建基法の「寄宿舎」と断定　〝柔軟性〟求める声も

国土交通省は9月6日、特定行政庁に対して、シェアハウスは建築基準法において「寄宿舎」に該当すること、また、寄宿舎に求められる間仕切り壁の耐火性を満たすことが必要であり、それらに違反する場合は是正指導を進めるよう通知した。寄宿舎に該当した場合、通常の住宅では求められない「間仕切り壁の準耐火性確保」が必要になる。これまでのシェアハウスでは、この耐火性確保を求められるケースはほとんどなかった。今回の通知で特定行政庁が今後どのような判断を下していくのか、注目が集まる。

国交省はこれまでも、「シェアハウスは『住宅』ではなく『寄宿舎』」との見解を口頭ベースでは示しており、今年6月にマスコミ報道で違法シェアハウスが問題になった際も、「寄宿舎である可能性が高い」との表現はしていた。ただ、今回のように文書で断定したのは初めてだ。

住宅と寄宿舎で何が違うのか。特に重要なのが、「防火上主要な間仕切り壁の準耐火構造」だ。建築基準法上、住宅には求められていないが、寄宿舎では必要となる(114条)。今回の通知では、シェアハウスは寄宿舎であるため、寄宿舎としての規定を満たすこと=防火上主要な間仕切り壁の準耐火構造を満たすことが必要で、特定行政庁に対して「適切な判断を」と求めている。なお、戸建て住宅をシェアハウスに転用しているケースで、この耐火構造基準を満たしている物件は、現在ほとんどないと推測される。国交省は、「基準に適合していなければ、改善してもらう」と話しており、その際の改修費用などが問題となる。

〝柔軟性〟求める声も

シングルマザー向けシェアハウスなど、様々なコンセプトで良質なシェアハウスを提供しているストーンズ(川崎市高津区)の細山勝紀社長は、「物件規模にもよるが、改修には数十万円かかると思う。更に、入居者がいる中での工事だと大きな迷惑だ」と言う。そして、「新しい居住形態のシェアハウスを現行法にあてはめるのではなく、シェアハウス独自の柔軟な規制を設けるべきではないか」と話す。

また、首都圏で約3000室のシェアハウスを運営するオークハウス(東京都渋谷区)の山中武志代表は、今回の規制強化の発端となった脱法事業者について、「本来のシェアハウス事業者ではない」と言い切る。日本シェアハウス協会の山本久雄代表理事も、「問題の脱法ハウスは火災リスクや劣悪な居住環境などが問題なので、厳しく取り締まるべき。一方、たとえば4LDKの住宅に大人4人が静かに暮らすシェアハウスは、あくまでも住宅だ」と指摘する。

現場は慎重姿勢

実際にシェアハウスの現場を見て、違法性の有無を判断する特定行政庁は、どのような考えか。これまで2物件を違法シェアハウスと判断して改善指導した大阪市は、「指導した2物件は、窓がなく天井高が低いなど、住宅として明らかに建築基準法違反だった」と話す。「国から『シェアハウスは寄宿舎』と示されても、実際に現場を見る立場としては、簡単に違法と指摘することはできない。違反していると思われる事例を中心に、判断していくことになるだろう」との見解だ。東京都豊島区でも、「過去の審査結果なども考慮すると、判断は慎重になる。また、権利の制約といった側面もあるので、簡単に違法とすることはできない」と苦しい立場を説明する。

悪質事業者による違法シェア物件が社会問題となってから約3カ月。規制強化の方向となってきた。業界は、「新たな市場の芽を摘むことがないようにしてもらいたい」と願っている。

●寄宿舎=建築基準法の中で用語としては出てくるが、明確な定義はない。一般的には「世帯構成員でない数人が共同生活を送る宿舎」とされ、「水回り設備などが共用で、寝室は個別に用意されている物件」を表す。たとえば学生寮など。