畳の原状回復は貸し主負担だと言い出した与党公明党の国交相が示すのはマンション管理への締めつけなのか？

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原状回復については、すでに東京ルールが借地借家法を補完するとして、マンション管理の世界でも標準化が進んでいる分野かな、と。

　6月9日の国土交通大臣会見で、旭化成不動産レジデンス(東京都新宿区)に対し「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』の考え方と異なる契約書を使用している」との指摘がなされた。畳の張り替えとハウスクリーニングの費用について、「借主の故意や過失の有無にかかわらず借主が負担する」とする特約を、契約書式に入れている点を指したものだ。

　太田昭宏大臣は「ガイドラインに沿って改善努力をして頂きたい」と答弁した。だが同社の契約書は、これに即していないと断言できるだろうか。改めてガイドラインの要点を確認し、正確な理解に努めたい。

　そもそも、民間賃貸住宅の賃貸借契約は「契約自由の原則」に基づく。民法や借地借家法、消費者契約法などの強行規定に抵触しない限り、その契約は有効とされる。ただ、民間賃貸の特に原状回復をめぐっては、退去時にトラブルが絶えない現実があった。そこで建設省(現国交省)は98年、トラブルの防止と解決の手段としてガイドラインを公表。04年、11年に改定版が発行された。

　骨子は原状回復の定義と、その費用の負担割合の在り方だ。具体的には「借主の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失や善管注意義務違反などによる損耗を復旧すること」と定義づけた上で、その費用は借主が、それ以外の経年変化や通常損耗を直す費用については貸主が負担することを、〝一般原則〟としている。

　こうした概念と共に、実務上の方策も提示。一つが「原状回復に関する契約条件の開示」であり、費用の負担割合の明示について解説している。その一般原則は前述した通りだが、ここで「特約」についても言及している。意訳すると「特約を定める合理的な理由があり、契約書面に記載した上できちんと説明し、借主の了解を得る」(国交省賃貸住宅対策室)との要件を満たすのであれば、借主に特別の負担を課す特約を設けてよい、という内容だ。

　特約が付記された背景についても補足したい。

　賃貸住宅の経営に当たっては修繕が必要だ。その費用は「家賃に収れんされることが分かりやすく、理想的」(同対策室)。ただ市況や、築年数など物件ごとの属性によっては、修繕費を織り込むと相場より高い賃料にせざるを得ない場合もある。そのため「家賃だけでなく、一時金や特約も含めた全体でバランスを取る」(同)という論理だ。

判断難しい〝合理性〟

　こうしたガイドラインの趣旨と、旭化成不動産レジデンスの契約書式とを照らし合わせてみる。実際の契約書面を確認した同対策室によれば、まず「特約の範囲と金額が明記されている。借主の判も押され、客観的にきちんとした特約となっていた」。

　では、それを定める「合理的な理由」はどうか。同社によると、現在の契約書式は平成初期頃から使用しているものだという。担当者は「他社の事例も参考に、当時の社会通念上妥当と思われる書式をつくった」とした上で、こう話す。「確かに、ガイドラインの一般原則は正しい。しかし実際には、損耗が借主の故意・過失かそうでないかの線引きは非常に分かりにくい。それ故にトラブルが起きてしまう」。そこで『汚れの有無に関係なく、入居者が代わる際は必ず畳表の交換とハウスクリーニングを行う』と決め、これらに係る費用については借主の負担、とするスタンスを選択したということだ。

　「合理性の有無を行政が判断することは難しいが、少なくとも、特約を設けた同社なりの理由がある」と同対策室。総じて「不適切と断言できる要素がなかった。ガイドラインの趣旨を理解した上で契約書面をつくり、実務上の手続きもこれに沿っている。(ガイドラインから)逸脱はしていない」(同)としている。

　ただ、同社では今後、畳表の張り替えは特約から外す方向だ。「今回の指摘を機に特約を見直した。現在の社会通念を踏まえて、畳については外すほうがいい」(同社)との考えに至ったという。

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　一般原則と特約について適切に理解した上で、時勢も鑑み原状回復費用の負担割合を明確にすることが、ガイドラインに則るということではないだろうか。　

国交相が直近で特約しててもダメよ、みたいな勧告をしていたとか。
 

いずれにしても、賃貸物件の管理会社はこうした行政の動向に明るく、法令遵守でありながら、オーナーの収益を損なわないところが望まれるわけです。

囲い込みや手抜きするような会社ではだめということ。