2016年12月2日

2016年管理業務主任者試験追い込み特集（後編）

By eiichi tomizawa 管理業務主任者試験 0 Comments

2016年の管理業務主任者試験は、「平成28年12月4日（日）午後１時から３時」で実施されます。

この追い込みの時期に、この国家資格の受験を少しでもサポートできればと考えました。

また、試験を受けるつもりはないという人にも、マンション管理ではこのような知識を身につけた人が業務に当たっているということを知っていただけると思うので、ご一読いただければと思います。

問31の問題文

〔問 31〕総会の議事録に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約の定めによれば、最も不適切なものはどれか。

問31の選択肢と解説

1　議長は、総会が開催された日から2か月以内に、議事録を作成しなければならない。

2　理事長は、組合員又は利害関係人の書面による閲覧請求があったときは、閲覧の理由が記載されていなくても、議事録を閲覧させなければならない。

3　理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければならない。

4　総会に出席しなかった組合員は、議事録に署名押印することはできない。

問31の正解

最も不適切なのは1です。

問32の問題文

〔問 32〕団地内での総会決議に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメント(団地型)(平成16年1月23日国総動第232号・国住マ第37号。国土交通省総合政策局長・同住宅局長通知。)の定めによれば、最も適切なものはどれか。

問32の選択肢と解説

1　A棟の外壁の補修工事を行う場合、団地総会の決議のみでA棟の修繕積立金を取り崩すことができる。

2　B棟の区分所有者が、専有部分を暴力団事務所として利用することを止めない場合、区分所有法第59条の競売請求の訴訟を提起するには、団地総会の決議を経なければならない。

3　修繕積立金の保管及び運用方法については、団地修繕積立金は団地総会の決議を、各棟修繕積立金は各棟総会の決議を、それぞれ経なければならない。

4　団地の集会所を増改築してキッズルームとしても利用するために、団地修繕積立金を取り崩すには、団地総会の決議及び各棟総会の決議を経なければならない。

正解

最も適切なのは1です。

問33の問題文

〔問 33〕次の記述のうち、区分所有法によれば、規約の定めとして効力を有しないものはどれか。

問33の選択肢と解説

1　各専有部分に属する排水枝管を管理組合が定期的に点検・補修を行うと定めること。

2　各住戸の専有部分の床面積に差異が少ない場合に、共用部分に対する各区分所有者の共有持分の割合を、全住戸均等に配分すると定めること。

3　各住戸の専有部分の床面積に差異が少ない場合に、総会における議決権割合を、議決権の過半数による決議事項については1住戸1議決権、議決権の4分の3以上の多数による決議事項については専有部分の床面積割合と定めること。

4　管理者は、毎年1回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならないが、当該報告を各区分所有者に郵送又は電子メールを送信することにより、総会での報告に代えることができると定めること。

問33の正解

効力を有しないのは4です。

問34の問題文

〔問 34〕管理組合の管理行為に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約の定めによれば、不適切なものはいくつあるか。
1　一つ
2　二つ
3　三つ
4　四つ

問34の選択肢と解説

ア管理組合は、計画修繕、不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕、敷地及び共用部分等の変更、建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査費用、その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理のためには、修繕積立金を取り崩すことができる。

イ管理組合は、計画修繕、不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕、敷地及び共用部分等の変更、建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査費用、その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理のためには、借入れをすることができる。

ウ管理組合は、収支決算の結果、管理費に余剰が生じた場合、区分所有者から返還の求めがあるときは、負担割合に応じて返還することができる。

エ管理組合は、修繕積立金に充当するため、建物の屋上部分の一部を携帯電話会社に賃貸することができる。

問34の正解

不適切なものはウの1つなので1となります。

問35の問題文

〔問 35〕規約に別段の定めがない場合、敷地及び共用部分等の共有持分の割合に関する次の記述のうち、民法、区分所有法及びマンション標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。

問35の選択肢と解説

1　共有持分の割合を計算する場合、一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分されて、それぞれの区分所有者の専有部分の床面積に算入される。

2　敷地については、公正証書によりその共有持分の割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。

3　共有持分の割合の基準となる面積は、マンション標準管理規約によれば、壁心計算による。

4　建替え決議に基づき建物が取り壊された場合には、一時的に土地についての民法の共有関係が生じるので、共有持分の割合についても民法の規定に従う。

問35の正解

最も不適切なのは4です。

問36の問題文

〔問 36〕団地内の建物の一括建替え決議において示さなければならない事項として、区分所有法において規定されていないものは、次のうちどれか。

問36の選択肢と解説

1　建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復をするのに要する費用の額及びその内訳

2　再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要

3　団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の分担割合

4　施工業者に関する事項

問36の正解

規定されていないのは4です。

問37の問題文

〔問 37〕計画修繕を怠っていたために、マンションの外壁が老朽化により落下して通行人に大けがをさせた場合の損害賠償責任について、当該マンションの理事会における各理事の意見のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

問37の選択肢と解説

1　理事A 「当組合は管理組合法人なので、まずは、管理組合法人の財産によって損害賠償をしなければなりません。」

2　理事B 「管理組合法人の財産には、各区分所有者の共有に属する建物の共用部分、附属施設、附属建物、敷地等の他、管理組合法人名義で有する不動産、動産、金銭、権利一切が含まれることになります。」

3　理事C 「もし、管理組合法人の財産でまかなえない場合、その残債務については、全区分所有者で負うことになります。」

4　理事D 「ただし、C理事の言われる残債務は金銭債務であるため、原則として、各区分所有者の共用部分の持分の割合に応じて、分割された債務となり、各区分所有者はその分割された範囲で無限責任を負うことになります。」

問37の正解

誤っているのは2です。

問38の問題文

〔問 38〕区分所有者間に生じる債権に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

問38の選択肢と解説

1　区分所有者は、規約又は集会の決議により他の区分所有者に対して有する債権について、その債務者の区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。

2　区分所有者は、共用部分、建物の敷地又は共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権について、その債務者の区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。

3　区分所有者が、規約又は集会の決議により他の区分所有者に対して有する債権について、その債務者の区分所有権の上に有する先取特権は、規約又は集会の決議で承継する旨を定めた場合にのみ、特定承継人にもその効力が及ぶ。

4　区分所有者が、共用部分、建物の敷地又は共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権の上に有する先取特権は、その順位と効力については、共益費用の先取特権として扱われる。

問38の正解

誤っているのは3です。

問39の問題文

〔問 39〕次の記述のうち、判例によれば、正しいものの組合せはどれか。

1　ア・イ
2　ア・ウ
3　イ・エ
4　ウ・エ

問39の選択肢と解説

ア甲マンションにおいて、これまでにペットの飼育に関する規約がなかった場合に、盲導犬等を除いて犬や猫などのペットの飼育を禁止する旨の規約を設定することは、その飼育による実害の発生又はその発生の蓋然性がないときでも許される。

イ乙マンションの区分所有者が、業務執行に当たっている管理組合の役員らをひぼう中傷等することによって管理組合の業務の遂行や運営に支障を生じさせた場合には、区分所有法に定める「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当する余地がある。

ウ丙マンションの建物内の倉庫部分について、構造上及び利用上の独立性があっても、当該倉庫部分の一部に他の区分所有者のための共用設備が設置されている場合には、当該倉庫部分が専有部分となる余地はない。

エ丁建物について、区分所有建物である旨の登記が可能であるにもかかわらず、区分所有建物ではない1棟の建物としての登記がなされた場合には、丁建物は「区分所有建物ではない建物」とみなされるので、その後、これにつき区分所有建物である旨の登記をすることはできない。

問39の正解

正しいものの組み合わせはアとイで、1となります。

問40の問題文

〔問 40〕マンションの分譲業者が買主に対して特約として行うアフターサービスと、売主の瑕疵担保責任についての民法及び宅地建物取引業法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

問40の選択肢と解説

1　宅地建物取引業者である売主が、宅地建物取引業者でない買主に新築マンションの住戸を売却する場合において、アフターサービスの期間を引渡しの日から3年間と定めた場合は、売主は瑕疵担保責任を負わない旨の特約をすることができる。

2　アフターサービスの対象となる部位は、住戸内の内装や各種の設備に限られ、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分は含まれないことが多い。

3　宅地建物取引業者である売主が、宅地建物取引業者でない買主に新築マンションの住戸を売却する場合において、「売主は、当該住戸を引き渡した日から1年間瑕疵担保責任を負う」旨の特約をしても、当該特約は無効である。

4　民法では、売主の瑕疵担保責任の内容として、修補が可能な場合には修補、修補ができない場合には当該瑕疵に対する損害賠償、瑕疵のために契約目的を達成することができないときには契約の解除が定められている。

問40の正解

最も適切なのは3です。

問41の問題文

〔問41〕 Aが、Bからマンションの住戸を購入した場合、その住戸の瑕疵に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、AとBは、ともに宅地建物取引業者ではない個人とする。

問41の選択肢と解説

1　AB間の売買契約書に、「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約が設けられていた場合であっても、Bがその存在を知りながらAに告げなかった瑕疵については、その責任を免れることができない。

2　Aが通常の注意をすれば知ることのできた瑕疵については、AはBに対し瑕疵担保責任を追及することができない。

3　AB間の売買契約書に、瑕疵担保に関する規定が設けられていなかったときは、AはBに対し瑕疵担保責任を追及することができない。

4　AB間の売買契約書に、「瑕疵の修補請求のみでき、損害賠償請求はできない」旨の特約が設けられていたときは、AはBに対し損害賠償請求ができない。

問41の正解

誤っているのは3です。

問42の問題文

〔問 42〕マンション建替組合(以下、本問において「組合」という。)に関する次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(平成14年法律第78号)の規定によれば、正しいものはどれか。

選択肢と解説

1　マンション建替事業を施行することができるのは、組合のみである。

2　組合の組合員となることができる者は、そのマンションの区分所有者又はその包括承継人に限られる。

3　組合は、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含み、その後に建替え合意者等となった者を除く。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

4　組合において権利変換計画及びその変更を行うときは、組合員の議決権及び持分割合の各4分の3以上の総会決議で決する。

問42の正解

正しいのは3です。

問43の問題文

〔問 43〕次の記述のうち、個人情報の保護に関する法律(平成15年法律第57号)によれば、正しいものはどれか。

問43の選択肢と解説

1　個人情報取扱事業者であるマンション管理業者は、個人情報を取得した場合は、あらかじめその利用目的を公表している場合であっても、必ず、速やかに、その利用目的を、本人に通知しなければならない。

2　マンションの防犯カメラに映る映像は、特定の個人が識別できるものであっても、「個人情報」には該当しない。

3　個人情報取扱事業者であるマンション管理業者が、管理組合と締結した管理受託契約に基づいて保有している組合員の個人情報は、個人情報取扱事業者としての義務の対象とはならない。

4　管理組合の組合員の氏名が記載されている組合員名簿が、コンピュータに入力されておらず、紙面で作成されている場合であっても、五十音順など一定の規則に従って整理・分類され、容易に検索できるような場合には、その名簿は「個人情報データベース等」に該当する。

問43の正解

正しいのは4です。

問44の問題文

〔問 44〕区分所有者であるAが、自己所有のマンションの専有部分を、居住目的で、借主であるBと期間3年の定期建物賃貸借契約(以下、本問において「本件契約」という。)を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

問44の選択肢と解説

1　賃貸借は諾成契約であるので、本件契約の締結には、当事者の口頭による合意があれば足り、書面の作成は不要である。

2　Aは、本件契約の締結に先立って、Bに対し、当該賃貸借は契約の更新がなく、契約期間の満了により終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

3　Aは、本件契約の期間が満了する1年前から6月前までの間に、Bに対し、本件契約が終了する旨の通知をしなければならず、この通知は書面でしなければ効力を生じない。

4　本件契約の期間が満了する前に、Bが死亡した場合、Bに相続人がいる場合でも
、本件契約は終了する。

問44の正解

正しいのは2です。

問45の問題文

〔問 45〕宅地建物取引業者であるAが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないB、又は宅地建物取引業者であるCとの間で、A所有のマンションの住戸の売買を行う場合に、宅地建物取引業法第35条の規定により行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

問45の選択肢と解説

1　Aは、当該マンションが昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手したものであるときは、自らその耐震診断を実施した上で、その報告書を重要事項説明書に添付しなければならない。

2　Aは、当該マンションが住宅性能評価を受けた新築マンションであるときは、その旨を説明する必要がある。

3　Aは、Bの自宅においては、重要事項の説明を行うことができない。

4　Aは、Cに対しては、重要事項の説明を省略することができる。

問45の正解

正しいのは2です。

問46の問題文

〔問 46〕マンションの管理の適正化に関する指針(平成13年国土交通省告示第1288)に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

問46の選択肢と解説

1　マンションが団地を構成する場合には、棟ごとに管理組合が組織されるため、全棟の連携よりも各棟固有の事情を優先して、管理組合の運営をすることが重要である。?/BLOCKQUOTE>

2　マンションの区分所有者等は、マンションの居住形態が戸建てのものとは異なり、相隣関係等に配慮を要する住まい方であることを十分に認織し、その上で、マンションの快適かつ適正な利用と資産価値の維持を図るため、管理組合の一員として、進んで、集会その他の管理組合の管理運営に参加するとともに、定められた管理規約、集会の決議等を遵守する必要がある。

3　マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持って、適正な運営を行うことが重要である。

4　専有部分の賃借人等の占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、マンションの区分所有者等が管理規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負うことに十分に留意することが重要である。

問46の正解