マンションの大規模修繕でコンサルティング会社に依頼するのは自ら「ぼったくってください」といっているようなものなのか?
不動産コンサルタイトの長嶋修さんが、大規模修繕などでコンサルティング会社を噛ませるときに危険が潜んでますよと警鐘を鳴らす記事を書いていました。
分譲マンションの管理組合運営には、実は町内会などとは比べものにならないぐらい専門的な知識を要する事項が目白押しです。
ところが、大多数のオーナーおよび住人は、管理会社がそのへんはちゃんとやってくれているのだろうと、あまり関わろうとしません。
もちろん、関わろうとすればそれなりの知識が必要ですし、時間も割かなければなりません。
そのために、よほどの不具合がなければ、関知せずというスタンスでいたい、というのが本音だったりします。
分譲マンションの管理会社の役割
一方で、大多数のオーナーおよび住人が「ちゃんとやってくれているのだろう」と考えている管理会社は、本当にちゃんとやっているのでしょうか。
実は、これは「管理委託契約書」というものを見れば明らかになるのですが、これが細かい字で書いてあるので、年に1回の管理組合総会に合わせて各オーナーに送られてくるはずなのですが、これまた目を通す人がなかなかいない状況だったりします。
で、その細かい字のなかに、管理組合の運営のサポートという文言が入っていることが多く、それが大規模修繕など管理組合がしなければならない周期的な修繕工事に彼らがどのように関わるかを示しています。
つまり、サポートでいいよ、ということです。
主体的に、管理組合の最善策を求めるものでなければならないというのではなく、あくまで“サポート”なのです。
コンサルティング会社の役割
そこで登場するのが、コンサルティング会社です。
管理会社がどうやら自分の息の掛かった施工会社に発注したがっているという気配を察知したりすると、第三者的な立場で「どうしたらいいか」を提言してくれるコンサルティング会社を頼ろうという気運が高まります。
しかし、果たしてコンサルティング会社が管理会社と同じような利益誘導や癒着をしないと言えるのでしょうか?
というのが長嶋氏のこの記事の主張です。
まとめ
管理組合がしなければならない定期的な修繕工事は、金額的にも大きいものです。
それだけに、できるだけ安く、しかし工事内容は落とさずにという、難しい折衝を要求される作業なのです。
それを、シロウト同然の管理組合理事たちがない知恵を絞って対応しようというのが、どだい無理な話。
「やられちゃう」とすれば、管理会社だろうがコンサルティング会社だろうが同じこと、というわけです。
しかも、体験上で申し上げれば、知ったかぶっていろいろ口出しをしようとする理事がいるような管理組合ほど、「やられちゃう」確率が高いようです。
もともと相見積もりを3つ以上取れだとか、丸めろとか理不尽な(業界の仕組みをわかっていない)口出しを実行させることほど、無駄な時間によるロスと、相手のやる気を殺ぐロスを増やして、最終的に管理組合の損になっているのです。
見積もりを安く取れれば、理事としての責務を果たしたと考える人が多いので、この問題はやっかいです。
長嶋氏も、コンサルティング料金が安くても、それは施工会社に乗せられていて、すなわち癒着していることを指摘しています。いわゆるバックマージンがあるから、安くできるというわけですね。
対策としては、安さを容認しない、安い理由を(管理組合側が)チェックする、という作業をしましょうということに尽きるでしょう。
私が個人的にオススメできるのは、周辺のマンションの施工例を集め、評判のいい施工会社をキープしておくこと。そして、その施工会社には相見積もりなどしないで、一本で依頼すること。
アフターサービス料込みと考えれば、見積書だけでシロウトの管理組合理事たちがアーダコーダ言うより、マンションの価値に資する工事をしてもらえるはずです。
もちろん、施工会社にも当たり外れがあるし、マンションの状態にもよるので、一概に言えるものでないことは確かですが、少なくとも削って削って疑心暗鬼で依頼した工事よりいい結果が望めるはず、と思いませんか?